Если вам говорят, что у вас уютное жилье, то чаще всего имеют в виду, что оно маленькое, тесное и заставлено мебелью.
народная мудрость
В конце ноября 2016 года на региональных сайтах появилась новость о продаже в Новосибирске квартиры площадью всего 8 квадратных метров по цене 320 тысяч рублей. Ее владелец на стадии строительства выкупил технические помещения на нескольких этажах здания, провел коммуникации и сделал ремонт. В миниатюрном санузле кроме унитаза поместится душевая кабина или небольшая ванна, в «кухне» может расположиться диван, шкаф-купе и столик. С юридической точки зрения квартира остается нежилым помещением – прописаться в ней нельзя. По словам продавца, жилье пользуется хорошим спросом, и он уже продал две таких квартиры. Так чем же был вызван интерес читателей к этой новости?
А сколько квадратов должно быть?
Жилье маленькой площади не является какой-то редкостью, сто лет назад люди ютились бараках и подвалах. С ростом благосостояния обеспеченность квадратными метрами увеличивалась, для строящихся квартир были разработаны различные нормы площади, частично действующие до сих пор.
Согласно п. 5.2 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» есть следующие рекомендации для квартир, в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования: (см. таблицу 1).
Таблица 1. Рекомендуемые площади квартир в России.
| Число жилых комнат | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Рекомендуемая площадь квартир, м | 28-38 | 44-53 | 56-65 | 70-77 | 84-96 | 103-109 |
Что касается коммерческого жилья, то тут, следуя тому же пункту СНиП-а «состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование» – то есть по желанию.
Нужно отметить, что российские нормы, оказывается, не сильно отличаются от норм развитых стран. Средняя же обеспеченность жилой площадью на человека составляет 24,4 кв.м (Росстат, 2015 г.).
Япония
В среднем минимальный размер квартиры в Токио составляет порядка 28 кв.м. В некоторых районах, например, в оживленном Сибуя, до 2013 года законодательной нормой было жилье площадью 18 кв.м (сейчас норму увеличили до 28 кв.м).
Франция
По закону студия-новостройка должна быть не менее 30 кв.м. Если вы арендуете жилье в Париже, на одного человека вам должны предложить не меньше 9 кв.м.
Таблица 2. Рекомендуемые площади квартир во Франции
| Число жилых комнат | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Общая площадь, м | 30 | 46 | 60 | 73 | 88 | 99 | 114 |
Италия
28 кв.м жилой площади, по закону, меньше этой цифры архитекторы просто не имеют право проектировать современное жилье.
Германия
По инициативе Министерства строительства, площадь микро-апартаментов в новостройках не должна быть менее 22 кв.м, включая ванную комнату и кухню.
В то же время застройщики нового жилья в Германии тяготеют к увеличению жилого пространства. В 2011 году средний размер жилой площади в пересчете на человека составил 42,7 кв.м (по данным Statistisches Bundesamt). Нужно сказать, что в 1965 году эта цифра была на уровне 22,3 кв.м на человека.
США
Согласно действующим в США нормам в каждой квартире или доме должна быть хотя бы одна жилая комната площадью не менее 11 м². Другие жилые помещения должны иметь площадь не менее 6,5 м², минимальная площадь кухни − 4,64 м².
Но это не мешает США занимать первое место в мире по показателю общей площади жилья на одного жителя (74 кв.м/чел.).
Из стран ЕС одним из самых высоких уровней жилищной обеспеченности обладает Дания − 51 кв.м на одного человека или 2,1 человека на одну жилую единицу (квартиру или дом).
Больше метров – больше здоровья
Увеличение минимальной площади жилья это верный курс развития любой страны, ведь в первую очередь это не проявление достатка, а забота о здоровье населения. Сегодня перенаселенность жилища рассматривается скорее как фактор психического нездоровья, нежели физического: исследования свидетельствуют о высокой корреляции между плотностью заселения жилища и депрессией, психологическими симптомами, смертностью по причине несчастных случаев и насильственной смертностью (включая самоубийства).
Маленькая квартира ассоциируется у нас с теснотой, так что же это такое? Вот одно из возможных определений: «субъективное ощущение недостаточности пространства, приходящегося на одного человека». Но как оказалось ответ на этот вопрос не так прост, по этой теме есть много исследований и вот некоторые интересные выводы:
- люди не всегда испытывают чувство тесноты при увеличении плотности, например высокая плотность людей на вечеринке будет вызывать ощущение тесноты с меньшей вероятностью, нежели в продуктовом магазине;
- мужчины в большей степени подвержены негативному воздействию малых пространств по сравнению с женщинами;
- теснота связана со сравнительно большим числом жалоб на здоровье, большим числом посещений клиники или диспансера, и т.д. Дополнительные исследования указывают на повышенные уровни кровяного давления у людей, испытывающих чувство тесноты;
- люди испытывают бОльшую неприязнь к другим людям в условиях ощущения тесноты, чем в отсутствие такового. Кроме того, люди нередко избегают контактов с другими в условиях тесноты;
- теснота порождает негативные чувства, которые при некоторых условиях могут трансформироваться в агрессивное поведение.
Выводы не радостные, но все они в большей степени распространяются на ситуации, когда человек окружен себе подобными, поэтому на персональное жилье эти факторы действуют не значительно.
Что нам строят?
В мкр. «Звездный» на границе Тамбова предлагаются однушки площадью от 25,7-26,9 кв.м по цене около 750 тысяч рублей (28-29 тысяч за метр), причем на сайте застройщика указано, что 15 из 20 уже проданы. Судя по одному очень популярному сайту объявлений это самые маленькие квартиры в новостройках Тамбовской области.
Если на этом же сайте посмотреть квартиры в столице нашей просторной родины, то она, как всегда впереди. Площадь новых студий в Подмосковье начинается от 13 квадратных метров.
Квартиры маленькой площади начали выходить на столичный рынок во время кризиса 2008–2009 годов, но новый период стагнации вернул этот тренд и даже усилил его – доходы населения падают, а чем меньше метров, тем ниже итоговая стоимость.
В чем живем?
Большое количество граждан нашей страны проживает в тяжелых условиях, которые можно предварительно разделить на несколько взаимопересекающихся групп:
- полное отсутствие собственного (и у ближайших родственников) жилья;
- старое жилье (2,5% ветхого и аварийного жилья, Росстат);
- жилье без удобств (34% без одного или нескольких удобств, Росстат);
- высокая плотность заселения;
- расположение жилья в местности, больше не пригодной для проживания и низкой стоимостью квадратного метра (крайний север, отсутствие работы, закрытая школа и т.д.);
- высокая плата за коммунальные услуги.
По данным Тамбовстата на конец 2015 года в городских поселениях (в скобках сельская местность) площадь жилья оборудованного:
- водопроводом – 81,7 (63,1)%
- канализацией – 80 (55,4)%
- отоплением – 96,5 (83,9)%
- ваннами (душем) – 73,9 (48,2)%
- горячим водоснабжением – 71,8 (50,1)%
То есть по официальной статистике, которая всегда краше житейской, даже пятая часть городских жителей ходит в туалет на улицу, а четверть моется в тазике, что уж говорить про селян.
Конечно, проценты год от года растут и за последние 15 лет стабильности обеспеченность канализацией городских жителей Тамбовской области выросла аж на 8,2%, так что при сохранении текущих темпов развития лет через 30 мы приблизимся к 100%.
Другие любопытные цифры можно посмотреть на сайте Росстата, например, в очень интересном отчете «Жилищное хозяйство в России 2016», а пока вернемся немного в прошлое.
Надолго запала в память история простого парня, приехавшего в 2006 году покорять столицу. Он работал в приличном офисе, но через несколько лет понял, что аренда жилья мешает ему накопить на квартиру. Так как он еще не забыл как держать в руках инструменты он принял кардинальное решение – построить с минимальными затратами на территории Москвы себе жилище. Все свои действия он сопровождал фотографиями и подробным описанием в блоге.
Недалеко от метро, в гаражном кооперативе были установлены друг на друга транспортный контейнер и готовая бытовка из него же. К участку было подведено только электричество, но это не помешало автору установить душевую кабину, раковину, биотуалет и наладить отопление, он прожил в импровизированном доме 5 лет, сэкономив на аренде жилья около 1,5 млн. рублей, купил отличную квартиру недалеко от метро и, с легкостью продав свое пристанище, переехал.
Думаю, что живущих в гаражах (и не только курортников на берегу Черного моря) у нас в стране достаточно, просто мало кто из них выкладывает отчет о своих безрадостных буднях в Интернет.
А вот живой пример из обширного частного сектора Тамбова. На 30 квадратных метрах хибары без газа, без горячей воды и с туалетом на улице проживает знакомая семья в составе 7 человек: 1 пенсионер, 3 работающих взрослых, 2 ребенка и 1 студент. Они трудятся, не пропивая нажитое, но в силу сложившихся обстоятельств, в том числе низкой заработной платы у них в ближайшие годы нет никаких перспектив (кроме естественной смерти обитателей) на улучшение жилищных условий.
Не радужно обстоит дело и в многоквартирных домах города, накануне каждых выборов агитаторы, разносящие газеты, рассказывают об ужасных условиях царящих в некоторых квартирах и общежитиях, где одну комнату могут делить представители трех поколений, а неработающим санузлом продолжают пользоваться на протяжении многих месяцев.
Текущие цены, даже на скромную недвижимость не оставляют гражданам с низкими доходами надежд на улучшение жилищных условий.
Сейчас на продажу выставлено достаточное количество комнатушек старого фонда площадью 9-12 кв.м как в общежитиях, так и в коммунальных квартирах. Часть из них, стараниями проектировщиков или хозяев, оборудованы санузлами и подобиями кухонь и носят гордое имя «гостинок». Только вот цену на них не назовешь доступной, например самый дешевый вариант в Тамбове это комната в 9 кв.м без удобств в двухэтажном доме, по-видимому, довоенной постройки, за которую просят 350 тыс.р. (38,8 тыс.р. за квадрат).
Если посмотреть студии-гостинки, то их площадь начинается с 11 кв.м, а цена колеблется в районе 40-60 тысяч за метр. В продаже есть даже несколько двушек (правильнее сказать двухкомнатных гостинок) площадью 23-25 кв.м (около 45 тысяч за квадрат).
Новые студии площадью 10-18 кв.м со всеми удобствами могли бы составить им отличную конкуренцию на рынке жилья.
В тесноте, да не в обиде
Когда-нибудь в нашей стране сформируется полноценное гражданское общество, коррупция снизится, вслед за ней снизятся цены на жилье, а доходы населения вырастут. Но пока нам предстоит пройти этап развития капиталистического общества на котором рабочая сила должна ютиться на дюжине собственных квадратных метров и радоваться, если они свои.
В Риме до сих пор встречаются микроквартиры площадью 7-10 кв.м. Подобные «холостяцкие» комнатушки римляне сейчас часто используют в качестве ночлега в рабочие дни, чтобы избежать пробок. В Дании допускается возможность проектирования жилых единиц с жилыми комнатами площадью 4 кв.м.
Теоретически, снижение жилой площади в России может продолжиться до минимальной санитарной нормы в 6 кв.м на человека (или, не дай Бог, до нормы исправительной колонии и кладбища – 2 кв.м). Из любопытства я попробовал спланировать самую маленькую квартиру. Все, на мой взгляд, необходимое поместилось на 10-12 квадратных метрах: санузел с душевой кабиной, раковиной, унитазом и стиральной машиной, вешалка с тумбочкой у двери, вещевой шкаф, разделяющий «прихожую» и «кухню-комнату». В последней расположились диван, рабочий столик, холодильник, варочная панель, микроволновая печь, еще одна раковина и несколько кухонных столов и шкафов.
Заменив диван двухъярусной кроватью с рабочим столом внизу, используя в качестве стола подоконник, отказавшись от кухонной раковины можно увеличить свободное пространство или еще снизить площадь, правда показатель менее 10 кв.м кажется мне не целесообразным. Вариантов планировки масса, таким образом, мы получаем полноценное жилье для одного человека проводящего большую часть дня на работе или учебе.
Давайте посмотрим, кто бы мог стать владельцем такой квартиры:
- молодые люди начинающие самостоятельную жизнь, в том числе студенты из других населенных пунктов;
- рабочие, получившие такое жилье от предприятия, привлекающего рабочую силу;
- люди бегущие из неблагополучных мест или условий проживания (север, сельская местность, моногорода, неблагополучные городские районы, коммуналки), т.к. после продажи имеющегося жилья они не могут купить равноценное;
- граждане, разменявшие по какой-либо причине (например, развод) свою жилплощадь;
- пострадавшие от стихийных бедствий или потерявшие свое жилье по другим причинам;
- пенсионеры и социально-незащищенные граждане не способные оплачивать коммунальные услуги (позор современной России!) и специально снижающие жилую площадь;
- беженцы из-за границы;
- скорее всего, такое жилье будет использовано для выселения в него должников, а в последствии и для предоставления сиротам и другим категориям нуждающихся.
Метр дегтя
Но прежде чем переходить к вопросу массового строительства микрожилья рассмотрим возможные негативные факторы, кои я вижу следующие:
- негативное влияние на здоровье;
- образование социально-неблагополучных домов и районов;
- повышение плотности населения и рост нагрузки на инфраструктуру;
- возможное длительное проживание более одного человека.
И по пунктам разберем их.
Возможное отрицательное воздействие малой жилой площади на здоровье можно минимизировать или компенсировать, за счет улучшения других характеристик жилища: качественных стройматериалов, хорошего ремонта, развитой придомовой территории, вентиляции, освещенности, да обычной шумоизоляции наконец! Сопение за стеной, телевизор снизу, топот сверху и перфоратор через два подъезда сильно понижают психологический комфорт.
Не забываем и о том, что отдельное собственное жилье служит своего рода психологическим “убежищем”, позволяющим чувствовать свою защищенность, что в свою очередь снизит количество бытовых конфликтов и напряженность в обществе в целом. Лучше жить в маленькой квартирке, чем делить туалет с человеком, который тебе неприятен.
Перейдем к появлению неблагополучных домов или районов. На слуху свежий пример заселения новой тамбовской девятиэтажки клопами из социальной квартиры.
На грабли обособленных районов для бедных, жители которых в силу окружения автоматически попадают в группу риска, наступали и наступают в разных странах мира, Россия, и Тамбов в частности, не исключение. Этот процесс к тому же подстегивается расслоением населения – богатые хотят жить рядом с богатыми, а бедные где дешевле.
Уже сейчас просматривается появление таких кварталов как в старой части города, за счет бегства более состоятельных жителей, так и в новых за счет компактного строительства дешевого жилья. Пример – новые дома поселка Строитель, где хаотичность застройки и неказистость домов только подчеркивается убогостью окружающей территории.
Решением здесь может выступать только качественное изначальное планирование микрорайонов без концентрации дешевого или социального жилья в одном месте, комплексное развитие города, не допускающее появления анклавов, ограниченных по транспортной или социальной инфраструктуре, отсутствие точечной застройки. Плюс общий экономический оптимизм – у собственников жилья должна быть работа и вера в лучшее завтра, чтобы был стимул трудиться и откладывать на улучшение жилищных условий.
Что касается владельцев отдельных квартир и их клопов, ведущих асоциальный образ жизни, то тут я вижу решение только в выселении в частный сектор или в специальный «интернат», где граждане смогут спокойно жить, но будут поставлены под жесткий контроль в вопросе распоряжения и обслуживания своего жилья.
Следующий пункт касается повышения плотности населения и роста нагрузки на инфраструктуру. Это еще одна большая шишка на толоконном лбу руководителей Тамбова. Нагрузку на инфраструктуру дают две вещи: во-первых, ее изначальное отсутствие, во-вторых, безумная многоэтажная застройка. Думаю, жители крайнего тамбовского севера меня отлично поймут: ни парковок, ни школ, ни поликлиник.
Самое интересное, создание микростудий вместо квартир, не повлечет сильного увеличения плотности населения. Да, квартир больше, но так в каждой по одному человеку. Что действительно может вырасти, так это нагрузка на дороги и стоянки. Это можно компенсировать подземными парковками (опять же «чичеренцы» были бы рады), развитием общественного и вело- транспорта.
Нагрузка на социальную инфраструктуру также вырастет незначительно, так как одинокие молодые люди имеют низкую потребность в поликлиниках, детских садах и школах.
Распределив такие квартиры равномерно в разных домах города, мы сведем риск возникновения эти проблем к нулю. А для надежности можно еще снизить этажность, заодно сэкономив на лифтах.
Перейдем к совместному проживанию. Допустим, молодой человек или девушка покупает квартиру площадью 10 квадратных метров, проходит несколько лет, он или она создает семью или даже рожают ребенка, но по каким-то причинам они не могут переехать хотя бы в однокомнатную квартиру. Это катастрофический вариант развития событий, но, к сожалению, от него не застрахованы владельцы жилья любой площади. Если работающая молодая семья не может накопить денег для переезда даже в однокомнатную квартиру это проблема государственного уровня, поэтому именно государство и должно помочь им в трудной ситуации: субсидии, льготная ипотека, беспроцентные кредиты и т.д.
Преимущества
У микрожилья большой потенциал.
Есть возможность сэкономить на подведении коммуникаций – такое жилье не нуждается в газификации, а для получения горячей воды можно использовать индивидуальные электроводонагреватели (молча завидуют тамбовчане месяц и более купающиеся в речке).
Малая площадь готовой квартиры позволяет увеличить стоимость квадратного метра без критического увеличения конечной цены. У застройщика образуется денежный резерв для улучшения среды обитания и повышения привлекательности жилья.
В первую очередь он должен быть потрачен на качественное, нестандартное проектирование и, как следствие, уход от бетонных коробок: расположение квартир в разных уровнях, использование мансардных этажей, лоджий и балконов, применение современных материалов, энергосбережение, увеличения остекления и параметров инсоляции. На стадии проектирования можно предусмотреть объединение соседних студий в полноценную квартиру.
Новое развитие должны получить внутренние помещения и придомовая территория. Почему даже в дешевых микрорайонах Подмосковья новые дома сдаются с подземными парковками, футбольными полями, баскетбольными и теннисными площадками, тренажерами и детскими городками которые не чета тамбовским?
Пока что мы ничего этого не видим, хотя цена за квадратный метр в Тамбове не сильно меньше. Какое-то разнообразие архитектуры наблюдается в центральной части города, остальные же районы в основном радуют нас только разноцветным облицовочным кирпичом.
Еще одним прагматичным преимуществом малых квартир для жителей является низкий налог и коммунальные платежи, которые в последнее время отнимают все большую часть семейного бюджета.
Экономика
Рынок жилья находится в глубоком кризисе. На конец 2016 года более половины построенных в Тамбове квартир не были реализованы. С падением спроса строительные фирмы быстро исчерпали собственные ресурсы и стали строить, занимая деньги у банков и своих контрагентов, расцвел бартер – непроданными квартирами стали расплачиваться с поставщиками. Стоимость нереализованного жилья размазалась по всему строительному сектору, таща его в пучину кризиса…
Появление новых квартир стоимостью от 300 тысяч рублей пользующихся хорошим спросом могло бы дать необходимый толчок для оживления строительного рынка. Московские застройщики быстрее отреагировали на запросы покупателей (что не скажи, а качество управления там выше) и снизили площадь предлагаемых студий. Некоторые пошли, еще дальше устраивая перепланировку уже строящихся и готовых объектов.
Помимо роста продаж и ускорения обновления жилищного фонда возможны и другие, трудно прогнозируемые последствия:
- увеличение спроса на ипотеку и кредиты;
- снижение стоимости аренды жилья;
- снижение стоимости аналогичных по площади объектов на вторичном рынке;
- ускорение бегства населения в крупные города и, как следствие, падение цен на жилье за их пределами.
Хотя за последнее, называя мобильностью населения, уже много лет ратует наше правительство…
Выводы
В виде микростудий мы получаем современный аналог общежитий и коммуналок прошлого, сдвигая разграничение лично и общественного пространства сообразно требованиями времени. Мы переносим такую интимную зону как санузел в личное пользование и прибавляем к нему кухню, на которой теперь вместо газовой плиты хозяйничает мультиварка.
Взамен мы должны расширить общественное пространство в виде таких зон как велопарковка, прачечная, тренажерный зал, беседки, а в будущем возможно и бассейн. Которые помогут жильцам с пользой проводить свободное время, общаться, социализироваться, и поддерживать добрососедские отношения.
Поглядите на появление хостелов (капсюльных гостинец) и их популярность – вот протоптанная дорога для микрожилья.
И я задаю вопрос себе и всей активной, но не неустроенной молодежи, вы бы хотели ни от кого не зависеть и иметь пусть маленькую, но свою собственную современную квартиру за 300-400 тысяч рублей?
– Да!